Por Martin Feldstein *
El Tiempo, Bogotá
Agosto 30 de 2009
La caída de los precios de la vivienda también condujo a un drástico aumento de los impagos y embargos hipotecarios, lo que ha provocado el crecimiento de la oferta de viviendas en el mercado y una mayor caída de los precios en ese sector. Como resultado, un tercio del total de los propietarios estadounidenses de viviendas ya tienen deudas hipotecarias que superan el valor de su vivienda. En una sexta parte de estos hogares, la deuda es 20 por ciento mayor que el precio de la casa.
Adicionalmente, la alta relación crédito-valor en los Estados Unidos interactúa con los problemas financieros de las unidades familiares de forma que aumenta el número de impagos y embargos hipotecarios. Más específicamente, la creciente tasa de desempleo, junto con el gran número de empleados con trabajos de tiempo parcial involuntario, ha hecho crecer el número de personas que no cuentan con los medios para afrontar sus pagos hipotecarios mensuales.
A diferencia de casi cualquier otro país, las hipotecas residenciales en los Estados Unidos son, en efecto, créditos "que no se pueden recurrir". Si el propietario suspende los pagos hipotecarios, el acreedor puede recuperar la propiedad pero no tiene derecho a tomar otros activos o fracciones del salario. Incluso, en los estados en los que los acreedores tienen la autoridad legal para tomar otros activos o el salario, las leyes de quiebra personal son tan restrictivas que los acreedores ni siquiera lo intentan.
Aunque es tentador creer que esto es un problema puramente interno que afecta a los Estados Unidos, no hay nada más lejos de la realidad. Cuando los propietarios caen en incumplimiento, los bancos pierden dinero y la incertidumbre por no saber cuántos casos de impago habrá en el futuro socava la confianza en el capital de los bancos, lo que les hace más difícil reunir fondos y los obliga a reducir sus préstamos para conservar sus recursos existentes.
En consecuencia, la recesión ha sido más profunda y más larga de lo que hubiera sido de otra manera. La debilidad resultante de la economía de los Estados Unidos se traducirá en una menor demanda de las importaciones estadounidenses. Y si la espiral descendente de los precios de la vivienda continúa, el valor de los títulos avalados por las hipotecas que están en manos de las instituciones financieras en todo el mundo seguirá disminuyendo y afectará la oferta crediticia mucho más allá de los Estados Unidos.
Datos recientes indican que la disminución en los precios de las viviendas podría estar llegando a su fin. La tasa de reducción de los precios de las viviendas estadounidenses disminuyó en los últimos tres meses de los que tenemos datos (hasta mayo), y las cifras para mayo muestran que básicamente no ha habido disminución. Si ese patrón continúa, evitará una mayor erosión del patrimonio de las familias y fortalecerá las posiciones de capital de los bancos.
Sin embargo, los datos recientes, aunque son alentadores, podrían ser el resultado de factores temporales más que una indicación del fin de la caída de los precios de la vivienda. Las tasas de interés hipotecarias cayeron por debajo del 5 por ciento en marzo y abril, pero han aumentado significativamente desde entonces. Además, el programa de subsidio gubernamental para quienes compran viviendas por primera vez puede haber desatado la demanda acumulada. Y los bancos estaban aplicando una moratoria voluntaria de los embargos hipotecarios para retener la oferta.
Todo ello puede haber contribuido a la mejora temporal de los precios de las viviendas. En suma, tendremos que esperar los datos de junio y julio referentes a los precios de la vivienda para saber si ha habido un cambio permanente.
El aumento registrado recientemente en la venta de viviendas en los Estados Unidos también podría ser engañoso, ya que una gran proporción de esas ventas la constituyen las propiedades que fueron objeto de embargo hipotecario. En efecto, las propiedades que fueron embargadas o que están por serlo, ahora representan casi una tercera parte de la venta total de viviendas. Generalmente, las propiedades producto de embargos hipotecarios se venden en subastas, lo que garantiza que habrá un comprador -pero los precios disminuyen-. Es significativo que los embargos hipotecarios intermensuales aumentaran un 7 por ciento en junio, y un enorme 32 por ciento respecto de junio del 2008.
La administración Obama ha aprobado una ley para ayudar a las personas con problemas para cumplir sus pagos hipotecarios mensuales a causa de una disminución de sus ingresos o porque haya aumentado la tasa de interés de su hipoteca. Para las personas con pagos hipotecarios altos con relación a sus ingresos disponibles, el gobierno estadounidense compartirá con el banco acreedor el costo de reducir el pago mensual a un 31 por ciento del ingreso disponible.
Este es un programa nuevo y queda por ver qué tanto ayudará a impedir que haya incumplimientos en el futuro. La limitada experiencia con las modificaciones a las hipotecas no es alentadora. Cerca de un 50 por ciento de los que modificaron sus hipotecas, en seis meses cayeron en impago.
Infortunadamente, no hay un programa que trate los impagos y los embargos hipotecarios provocados por la alta relación crédito-valor. Dado el gran número de propietarios con capital negativo, existe el riesgo de que continúen los impagos y los embargos hipotecarios. De ser así, la venta de propiedades objeto de embargo seguirá deprimiendo el precio de la vivienda, reduciendo el patrimonio de las familias y dañando a las instituciones financieras.
A menos que los precios de las viviendas detengan su disminución, la administración Obama tendrá que atender el problema de la alta relación crédito-valor. Eso ayudará no sólo a la economía estadounidense, sino también a las economías de todos los socios comerciales de los Estados Unidos.
* Martin Feldstein, profesor de economía en Harvard, fue presidente del Consejo de Asesores Económicos del presidente Ronald Reagan y presidente de
www.project-syndicate.org
Traducción de Kena Nequiz
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